不動産担保ローンを選ぶ時の比較ポイントについて

「不動産担保ローンを利用したいけれど、金融機関の選び方が分からない…」

不動産担保ローンを検討中の方は、このような悩みを抱えていませんか？

いざ利用しようと思っても、不動産担保ローンを取り扱っている金融機関はたくさんあるため、どこで申し込むべきか迷ってしまうものです。

本記事では不動産担保ローンの基礎知識や、選ぶ際の比較ポイントについて解説します。借入後に後悔しないためにも、自分に適した金融機関の選び方を抑えましょう。

不動産担保ローンとはどんな商品？

不動産担保ローンは文字通り、土地や建物などの不動産を担保にして、金融機関から融資を受ける方法です。

無担保ローンと比較して低金利なうえに借入限度額が高く、返済期間を長めに設定できるところが特徴です。

不動産担保ローンの資金使途は、カードローンやフリーローンのように原則自由です。生活費・旅行代・医療費など、さまざまな使い道に活用できます。

不動産担保ローンの審査は無担保ローンとは違い、個人の返済能力に加えて担保不動産の価値もチェックされます。

不動産担保ローンを他のローンと比較

不動産担保ローンは、ほかのローンとどのような点が異なるのでしょうか。住宅ローン・カードローン・リバースモーゲージと比較しながら、違いを解説します。

住宅ローンと比較

住宅関連資金のみ原則自由

低い住宅ローンより高い

最長35年が一般的最長25～35年など長め

基本的に第1順位担保評価があれば第2順位以降でもOK

住宅ローンも不動産担保ローンと同様に、不動産を担保にする融資商品です。2つの大きな違いは資金使途にあります。

住宅ローンは居住用不動産の購入・新築・増改築といった、住宅関連資金に限定されているのに対し、不動産担保ローンは基本的に自由です。

住宅ローンは資金使途が限られているぶん低金利で、使い道の自由度が高い不動産担保ローンは金利が高い傾向にあります。

抵当権に関しては、住宅ローンの場合第1順位が基本です。その一方で不動産担保ローンは、金融機関によって第2順位以降でも認められます。

カードローンと比較

なしあり

不動産担保ローンより高いカードローンより低い

最高500～1,000万円程度1億円以上も可能

限度額の範囲内なら何度でもOK一括

早い
(消費者金融なら即日融資が可能)カードローンより遅い

カードローンと不動産担保ローンは、資金使途が自由という点で共通しています。

しかしカードローンは無担保なので、不動産担保ローンよりも高金利です。借入限度額にも大きな差があり、カードローンは多くとも最高1,000万円程度の一方で、不動産担保ローンは数億円の高額融資が可能なところもあります。

また、融資方法も大きな違いのひとつ。不動産担保ローンは基本的に一括融資です。それに比べカードローンは、決められた限度額の範囲内で必要なときに必要な分だけ借りられます。

融資スピードはカードローンのほうが早く、消費者金融なら即日融資に対応しています。不動産担保ローンは担保不動産の価値を評価しなければならず、審査に時間がかかります。

リバースモーゲージと比較

原則自由
(投資・事業目的は不可な場合もある)原則自由

一括・年金形式など一括

利息のみ毎月返済
元金は死亡時に自宅を売却して一括返済元金＋利息を毎月返済

死亡時に売却完済できればそのまま所有可能

50歳以上などに限定幅広い年齢が対象

不動産担保ローンとリバースモーゲージは、資金使途が原則自由な点や、不動産を担保に入れるところが同様です。

大きな違いは、返済のしくみです。リバースモーゲージは最終的に不動産を売却して元金を返済するのが前提なので、毎月の返済は利息だけでOK。それに比べて不動産担保ローンは、完済すれば不動産を売却する必要はありませんが、元金と利息を毎月返済しなければなりません。

リバースモーゲージはシニア向けに作られた商品ということもあり、対象年齢が55歳以上などに限定されていることがあります。それに対して不動産担保ローンは、20歳以上から借りられることがほとんどです。

不動産担保ローンを取り扱う会社（銀行・ノンバンク）とそれぞれの特徴

不動産担保ローンを取り扱う金融機関は、以下の2つに大きく分類されます。

銀行：都市銀行・地方銀行・信託銀行・ネット銀行など
ノンバンク：消費者金融や信販会社など、預金の受け入れを行わない金融機関

それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分が何を優先したいか考えたうえで、適切な金融機関を選びましょう。

ノンバンクより低い銀行より高い

1億円程度10億円以上の融資も可能

ノンバンクより厳しい銀行より柔軟

1か月程度銀行より早い

金利の違い

一般的に銀行の不動産担保ローンは、ノンバンクに比べて低金利です。銀行は申込人の返済能力を厳しく審査する傾向があり、債務不履行に陥りにくい人へ融資します。だからこそ、金利を低く設定できるのです。

その反面ノンバンクは、銀行に比べると審査難易度が低く、幅広い人へ融資しています。返済が滞るリスクが銀行よりも高く、ノンバンクは損失を抑えるためにも金利を高く設定しています。

融資限度額の違い

銀行よりも、ノンバンクの不動産担保ローンは融資限度額が高めです。銀行は最高1億円程度を上限にしていますが、ノンバンクは金融機関によって10億円以上の融資にも対応しています。

不動産担保ローンの融資限度額は、個人の信用力だけではなく不動産の担保掛目(たんぽかけめ)も関係しています。担保掛目とは、担保不動産に対して金融機関が設定する比率です。比率が高いほど融資限度額は高くなります。

金融機関ごとに比率は異なりますが、60～80%が一般的です。ノンバンクは銀行ほど不動産評価が厳しくはなく、この担保掛目を高めに設定する傾向にあります。

審査基準の違い

すでに解説しているとおり、銀行は低金利で貸付するぶん厳格な審査を行います。それに比べてノンバンクは、金利は高めですが審査は柔軟です。銀行で審査落ちしても、ノンバンクの審査に通過する可能性は十分にあります。

融資スピードの違い

一般的に、銀行よりもノンバンクのほうがスピーディに融資してくれます。なぜならノンバンクは技能に比べて審査基準が柔軟なうえに、企業独自の審査を採用していることで、審査に時間がかからないからです。

銀行の場合はローンの申し込みを受けたあと、銀行側で直接審査するのではなく、保証会社に審査を依頼しています。そのため審査に時間がかかりやすく、融資まで1か月以上かかることもあるのです。

その点ノンバンクは申込から審査、融資まで社内で完結するため手続きが早く、中には最短即日融資に対応している金融機関もあります。

不動産担保ローンを選ぶ時の比較ポイント

自分に適した不動産担保ローンを見極めるには、以下の4つのポイントを意識するのが大切です。

• • 金利
  • 融資限度額
  • 融資スピード
  • 融資条件や資金使途の柔軟性

金利

とくに重視したいのは金利です。低金利であるほどトータルで支払う利息額は少なくなるため、金利は低いに越したことはありません。

金利は「〇%～〇%」のように下限金利と上限金利があり、その範囲内で実際の金利が決定するしくみです。審査次第で一番高い上限金利が適用されることもあるため、比較する際は上限金利に注目しましょう。

不動産担保ローンの金利は固定金利と変動金利があり、基本的に変動金利のほうが低金利です。

融資限度額

不動産担保ローンに限らず、融資には限度額が定められています。融資限度額は金融機関ごとに差があるため、高額融資を希望している方は確認が必要です。

しかし実際に借りられる金額は、融資限度額の範囲内で審査によって決定します。必ずしも融資限度額いっぱいに融資を受けられる訳ではありません。

融資スピード

できるだけ早く資金調達したいなら、融資スピードも要チェックです。ノンバンクなら1週間以内に借りられる金融機関が多く、即日融資が可能なところもあります

融資条件の柔軟性

とくにノンバンクの不動産担保ローンは、以下のように融資条件が柔軟な金融機関があります。

• • • • 第2、第3順位抵当権でも可能
      • 事業性融資にも対応
      • 家族名義の不動産でも担保設定可能
      • 繰上げ返済手数料が無料
      • 赤字決算の会社でもOK

金利の低さだけではなく上記のような融資条件も比較して、自身の状況に適した金融機関を総合的に選びましょう。

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