不動産担保ローンにおける第二抵当権とは？審査を通すための手段を解説！

不動産担保ローンで融資を受ける際には、不動産に抵当権を設定します。債権者の順番で、抵当権の順位が決められるのですが、複数の金融機関から借り入れる場合には「第二抵当権」の意味を理解しておくことが大切です。

今回は、不動産担保ローンにおける第二抵当権の意味や審査を通すためには、どのようなことが重要なのか、詳しい内容を紹介していきます。

抵当権設定とは？

抵当権とは、債務者が不動産を担保にして資金を借り入れる際に設定される担保物権の一種です。金融機関から借り入れをしたいと考えたとき、抵当権の仕組みを利用すると、債務者は不動産の所有権や利用権を保持したまま、金融機関や貸主から資金を調達できます。

抵当権が設定された場合、万が一債務者が借り入れた資金を返済できない状況に陥ってしまったとき、債権者は該当する不動産を競売にかけて得た売却代金から優先的に弁済を受ける権利を持つことになります。債権者にとっては返済が滞るリスクが軽減されるため、不動産担保ローンは比較的低金利で提供されるのが一般的です。

抵当権の特徴として、債権者同士の優先順位が設定されることが挙げられます。最初に設定された抵当権は「第一抵当権」と呼ばれ、最も優先される権利です。次に設定される抵当権が「第二抵当権」となり、その後は第三抵当権、第四抵当権と続いていきます。

たとえば、第一抵当権を持つ金融機関が競売にかけられた不動産の売却代金を全額受け取った後に、第二抵当権を持つ債権者が残った売却代金を受け取るという流れです。抵当権の順位は、弁済を受ける際の優先権を意味し、融資条件や借り入れの可否にも大きく影響します。

抵当権設定は、債務者と債権者との間で締結される契約で、法務局での登記手続きによって公的に証明されます。登記事項証明書には、抵当権の設定内容や順位が明確に記載されており、第三者でもその不動産が担保に提供されているかどうかを確認できるのです。

抵当権設定を確認できることにより取引の安全性が確保され、トラブルの発生を防ぐ役割も果たします。抵当権設定は、資金調達をスムーズに行うための重要な手段であり、事業資金の確保や住宅ローンなど、様々な場面で活用されています。

第二抵当権の意味

不動産担保ローンを複数の金融機関から借入している場合、返済が出来なくなってしまった時に、貸付金を回収できるようにしておくことが大切です。その際に知っておきたいのが、抵当権の順位です。

一つの不動産に対して、複数の債権者がいれば、先に抵当権を設定した人が第一抵当権を持ち、次に「第二抵当権」といった具合に順位が付けられていきます。順位が高い方が貸付金を回収できる決まりになっていることから、第一抵当権を持っている方の方が回収できる金額は高いということになるのが特徴です。

例えば、800万円の不動産価値のあるものを担保にしていた場合、第一抵当権が600万円、第二抵当権が300万円と設定されていたとしましょう。

抵当権が実行されて現金として800万円の現金になった時には、第一抵当権が600万円、第二抵当権には200万円しか渡らないことになります。

第一抵当権の権利が大きくなってしまうことから、第二抵当権は損をしてしまう恐れがあるのです。

第二抵当権を設定するメリット

第二抵当権とは、すでに第一抵当権が設定されている不動産に対して新たに設定される抵当権です。たとえば、第二抵当権は、住宅ローンが残っている不動産を担保にして、さらに別の不動産担保ローンを組む際に活用できます。第二抵当権を設定することで、無担保ローンと比較して高額かつ低金利での借り入れが可能となるため、資金調達を効率的に行えるというメリットがあります。

通常、借入条件は担保の有無によって大きく異なるのが特徴です。無担保ローンでは、借入額や金利は債務者の返済能力や事業の収益性に基づいて決まりますが、第二抵当権での融資は、担保として不動産が提供されるため、金融機関にとってリスクが軽減されます。借入限度額や返済条件が、担保の価値に基づいて決定されるため、有利な融資条件が提示されることが一般的です。

さらに、複数の金融機関から融資を受ける可能性が広がるのも第二抵当権を利用するメリットです。第一抵当権者から追加の融資を受けられない場合でも、別の金融機関から第二抵当権を設定して不動産担保ローンを提供してもらえるケースがあります。そのため、第二抵当権の活用は、資金調達の幅を広げるための有効な手段となるでしょう。

加えて、第二抵当権は、第一抵当権が消滅すると自動的に順位が繰り上がる仕組みです。債務が返済された場合、第二抵当権が第一順位に移行し、より高い安全性を持つ抵当権となるため、リスク軽減につながります。時間の経過によって順位が上がる可能性があるため、第二抵当権は柔軟な資金調達の手段として、資金需要に応じた利用価値があるといえるでしょう。

審査を通すには

第二抵当権は、回収できない可能性があることから、第二抵当権以下の抵当権になることは避ける金融機関も多いのが特徴です。

特に銀行では、貸付の条件を事前に第一抵当権のみと設定している不動産担保ローンも多いので、審査に通らないことがあります。

ただ不動産担保ローンの専門会社では、第二抵当権でも審査に通ることもあるので、専門会社に相談してみると、融資を受けられる可能性も出てくるでしょう。

事前に融資可能金額を計算しておく

第二抵当権の場合は、債権を設定した金額を全て回収できないことがあります。そのため、事前に第一抵当権の金額がいくらに設定されており、抵当権が実行された時には、どれくらいの損害額になるのか把握しておくことが大切です。

損害額をベースにして、融資可能額が決められるので、事前に把握することができます。

第二抵当権でも借入できるケース

第二抵当権は審査が通りにくいともいわれていますが、第二抵当権を設定して借り入れを行うケースはいくつか存在します。一つ目のケースは、第一抵当の借入金額が少ない場合です。審査を行う金融機関は、物件の市場価値と第一抵当に関連する借入金額との差額で担保価値を判断します。もし、第一抵当の借入金額が少ない場合、万が一の債務不履行が発生した際でも、第一抵当権を持つ金融機関が売却金を受け取った後に資産が残り、第二抵当権でも全額回収できる可能性が高くなるため、第二抵当での借り入れが可能になる場合があるでしょう。

次に、第一抵当の残高が少ない場合も、第二抵当を設定できる可能性があります。たとえば、借入当初は担保余力が少なくても、返済が進むことで第一抵当の融資残高が減少し、担保価値が増加するため、第二抵当権の設定が可能になるケースです。また、不動産の市場価値が上昇している場合も、融資残高が減少するスピードよりも価値が上がることで、第二抵当の余力が生まれる場合があります。

さらに、第二抵当権の設定が可能なローンを提供している金融機関を利用する方法も。一般的に、銀行では第二抵当権を活用した融資を避ける傾向がありますが、ノンバンクや特定の金融機関では、第二抵当権でも融資可能な商品が存在します。第二抵当権の設定が可能な金融機関では、第二抵当権特有のリスクを理解したうえで、柔軟な審査基準や融資条件を設けているため、第二抵当権でも借入が可能となるのです。

デメリットを知っておこう

複数の金融機関から借入できるのはメリットがありますが、第二抵当権を設定することがデメリットもあります。

第二抵当権は、債権回収のリスクが高まり、リスク回避として貸付金の金利を高く設定する金融機関も多いのです。

他にも、不動産担保ローンで抵当権を複数設定するのは、その分返済額も増えるので、無理のない返済計画を立てた上で融資を受ける必要があります。

また銀行以外でも、第二抵当権は嫌がられる傾向にあるので、審査が厳しくなることもあるでしょう。不動産担保ローンの専門会社では、融資してもらえる可能性もありますが、確実に通るとは限りません。

第二抵当権について理解を深めておく

不動産担保ローンを複数借入することで発生する、第二抵当権は債権回収のリスクが高まるため、金融機関は嫌煙されがちです。

ただ融資を受けることができれば、より多くの資金を調達することができるので、状況によっては利用を検討することも大切になります。

しかし複数の金融機関から借入すれば、返済額が増えるなどのデメリットもあるので、事前に把握しておかないといけません。

第二抵当権の意味やデメリットを理解して、金融機関の審査に通すか判断していきましょう。

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