不動産投資目的で購入予定の不動産を担保に融資を受ける方法を解説

不動産投資は注目されることの多い資産運用です。ミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれる方法であり、多くの人が運用を検討することでしょう。その反面、スタート時にかかる資金の問題などもあり、踏み切れない人が多いのも事実です。
不動産購入となれば、かなりまとまった資金が必要になります。資金繰りをどうするか、スタートアップの問題こそ不動産投資の高いハードルなのです。その資金的な問題をクリアするために、不動産投資目的で購入予定の不動産を担保にできるか解説していきます。

不動産投資の基本

不動産投資には2つの方向性があります。ひとつはバブル期にも盛んにおこなわれた物件を購入し転売する方法です。安く買って高く売るという商売の大原則ですが、土地の高騰を招いたことは周知の事実です。
社会問題ともなり、課税方法の見直しなどによって利益は出にくくなりました。これをキャピタルゲインと呼びます。

もうひとつは家賃収入を基本としている運用で、インカムゲインと呼ばれる方法です。物件を購入したり、既存の物件を人に貸したりします。これにより定期的に発生する家賃収入が期待できるところがメリットです。
投資として毎月決まった時に一定の収益が発生するのは、かなり稀と言っていいでしょう。これが不動産投資の大きな魅力です。資金を借りたとしても、返済計画も立てやすくなります。
現在の不動産投資はインカムゲインを中心に考えるのが基本です。ミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれる理由ともなりました。

そもそも不動産は流動性の低さというリスクを抱えます。売りたいと思っても、ほしい人がすぐに現れるわけではなく、売買に時間がかかるのが欠点です。現金化しにくいため、大きな規模のところでなければ、キャピタルゲインで利益は上げにくくなりました。売れるチャンスを待たなければいけないからです。

インカムゲインが魅力的だとしても、問題は資金のやりくりです。物件を手にしていなければ不動産投資はできません。そのための資金は、一般の投資と比べてかなり大きな金額であり大きな負担が生まれます。
現金で購入できる人は非常に稀であることからも、一般の住宅ローンの活用を考えるでしょう。しかし、住宅ローンを使う方法は限定された条件でなければ使えません。

不動産投資と住宅ローン

住宅ローンを活用して不動産投資ができるのは、かなり限定的です。これまでの取引条件なども関わりますが、基本的には難しいです。
不動産投資に使われる不動産は、収益性物件と呼ばれます。一般的な住居物件と扱いが異なるのです。住宅ローンの対象は自宅用の住居物件であり、増改築にも使われることもあります。収益物件は投資目的であり、住居ではありません。そのため、目的ローンでは対応できない可能性があるのです。

返済原資の問題もあります。住宅ローンの返済原資は、給料などの固定収入が基本です。不動産投資は家賃収入を原資としており、給料と比較すると不安定な部分が出てきます。支払の遅延が起こる可能性があるからです。

不動産投資では、一般的に不動産投資専用のローンを組みます。この時に購入予定の不動産は担保になるのです。問題は誰でも不動産投資ローンが組めるわけではありません。不動産投資ローンは、住宅ローンよりも審査は厳しくなるからです。初めから投資目的とされているため、融資側から見てもリスクがでてきます。
融資の設定金額も住宅ローンと比べ年収の10倍以上になることも珍しくありません。このような条件からも、不動産を担保とするだけではなく、住宅ローンと同じように本人属性を重視します。取引履歴などに関する部分も本人属性に関係するものです。

不動産投資用物件でも住宅ローンが活用できるパターン

不動産投資は自宅ではなく、投資であることが問題になります。しかし、不動産投資はすべて貸すだけが方法ではありません。例えばアパートを活用するとして、自宅も兼用することができるからです。

自宅兼用の場合には、条件付きで住宅ローンが使えるケースが出てきます。条件の基本となるのは、面積の大半が自宅であることです。つまり、50%以上が自宅として使われるのであれば、住宅として扱われます。これが融資の条件となる場合が出てくるのです。
アパートなどでも、1Fは自宅にし、2Fを貸すといった方法もあります。このような使い方ができれば、不動産投資目的で購入予定の物件も、融資を受けられる可能性が出てくるのです。
それでも目的は不動産投資であり、審査もかなり厳しい条件が待っています。利益が出ると予想できた物件でも融資が受けられない可能性はあるのです。

不動産担保ローンと不動産投資

不動産投資は、物件を手にしなければ始まりません。ローンが組めず資金的な面であきらめる人もいるでしょう。要求されるハードルは高く、自己資本比率もある程度なければ、融資の許可は下りません。それほど不動産投資を目的とした審査は厳しいものであり、狭き門であるのも確かです。
しかし、不動産投資ローンだけが選択肢ではありません。購入予定の物件のチャンスを逃さず、融資を受けられる方法もあるからです。不動産担保ローンも方法のひとつで、すべての条件に当てはまるわけではありませんが、購入物件を活用してローンを組めます。

住宅ローンや不動産投資ローンのネックは、利用目的にあります。住宅ローンなら、住居を購入するなどの目的にしか使えません。不動産投資ローンも同様で、不動産投資用の収益物件の購入に使うためのローンだからです。この目的の縛りがあるため審査も厳しく、不動産を担保にするから借りられるとは限らなくなるのです。
不動産担保ローンは、購入予定の不動産を担保にして融資を受けることもできます。目的は縛られていないからです。

つなぎローンの活用

現在の物件を売却して、次の物件を購入することも不動産投資では珍しくありません。利益の追求こそが投資としての重要ポイントで、収益性が高い物件があれば乗り換えるからです。
この場合、売却してしまう物件を新規購入物件の資金に充てるのが一般的です。しかし、このパターンはうまくいくとは限りません。背景にあるのが不動産の流動性の低さです。買い手がすぐに見つかるわけではなく、簡単に現金にはできません。この間に狙っている物件が売れてしまいチャンスを逃すケースも考えられます。

不動産担保ローンの場合、売却する予定の物件を担保にします。この資金を使い、先に新たな物件を購入するという選択肢が生まれます。それも売却に伴う経費の分も見込み、融資が受けられる可能性もあるのです。流動性の低さから、安売りするケースも出てくるのが不動産ですが、この手法がとれるならじっくりと売却のタイミングを見極められ、せっかく見つけた物件を逃すこともありません。

不動産担保ローンの活用の道

不動産投資でのローンの設定は、非常に難しい問題を抱えます。融資を受けるためには、個人の信用情報だけではなく、属性などが大きな影響を与えるからです。特に自営業者にとっては、不動産投資の融資は難関になります。サラリーマンのほうが安定した収入を得られると考えるからです。不動産担保ローンでは、担保としての価値があるかどうかが重要視されます。
肝心要の物件を購入できなければ不動産投資は始まりません。不動産担保ローンの活用を視野に入れ計画を練ることも大事な選択肢となるのです。

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