不‌動‌産‌を‌担‌保‌に‌ロー‌ン‌の‌借‌り‌換‌え‌を‌考‌え‌る‌際‌の‌注‌意‌点‌を‌解‌説‌

不動産を担保にローンの借り換えを考える際の注意点を解説

不動産を担保にして、現在利用しているローンの借り換えをする方法があります。
すでに返済を開始しているローンを一括で返済し、別のローンに借り換える方法です。

負担を軽減できる可能性のある便利な方法ですが、内容を理解して検討しなければいけません。
大きなメリットがあるからこそ、注意点を理解し、有効活用できる情報を解説していきます。

不動産を担保にして借り換えすることのメリット

不動産を担保にして借り換えする場合、いくつかのメリットが考えられます。どんなメリットがあるか理解を深めることがスタートとなるでしょう。

借り換えるときに金利差を利用できる

ローンには必ず金利が掛かります。
この借り換え前と借り換え後の金利を比較した場合、差が大きくなればなるほど、メリットが生まれるのです。
返済期間がどちらも同じ設定だった場合、金利が低いほうが返済額は少なくなります。1回の返済負担が軽減できるのもメリットになるでしょう。同じ金額を返済するとしたら、浮いた分をプールし繰上げ返済を利用して、最終的な返済期間を短くする方法も取れます。それだけ金利は大きな影響を与えるため、注目しておかなければいけないポイントです。
借り換え前のローンが無担保だった場合には、不動産を担保にしてローンを組むとかなりの金利差がつくケースも出てきます。
特に高額な融資を受けていると、わずかな金利でも大きな差がつくからです。

複数の借り入れをひとつにまとめ負担軽減

複数のローンをひとつにまとめて借り換える方法もあります。複数のローンになると、返済も複数発生し、合計すると大きな負担に代わっているケースも少なくありません。返済日も異なっていれば、手間も増えてしまいます。
不動産を担保にローンの借り換えをする場合、無担保に比べて大きな金額設定ができます。これが複数のローンをまとめやすい条件です。ひとつにまとめてしまえば、返済日は1つになり手間が減ります。毎月の返済金額も大幅に減らせる可能性が出てくるのがメリットです。
ただし、返済金額が少なくなる代わりに、金利の条件によっては返済期間が延びる可能性が出てきます。最終的な返済金額と合わせて計画を立てることが必要です。
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借入金額に変更が掛けられる可能性

不動産を担保にすることで、借入金額の設定自体を変えられる可能性が出てきます。無担保では借入人の信用情報が頼りですが、不動産を担保にすることで与信に大きな影響を与えるのです。
事業資金をプラスしたい時などは、不動産を担保にすると有利に働きます。返済計画や不動産の価値によって、資金調達をプラスできる可能性もあるのです。
これも不動産の状況により変化しますが、それだけ柔軟な計画が立てられるのは、大きなメリットでしょう。

不動産を担保にした借り換えの注意点

不動産を担保にする借り換えは、多くのメリットがありますが、伴ってデメリットも出てきます。このデメリットが大きな影響にならないなら、借り換えのメリットを最大限生かせるでしょう。
まずはどんなデメリットがあるのか理解しておくことが大切なのです。

新たに諸費用が必要

ローンや融資を受ける場合、手数料がかかる場合があります。不動産を担保にするケースも例外ではありません。さまざまな書類の作成や不動産の担保価値の確認、抵当権の登記費用など、どうしても費用が発生するのです。
さらに借り換え前のローンを繰上げ返済する場合、手数料が必要なケースもあります。
借入金額によっても違いが出てきますが、事前にどの程度の費用が掛かるのか注意しなければいけません。あまりに大きな諸費用が掛かると、返済の負担が大きくなりメリットが生かせなくなるのです。
借り換えの金融機関で相談し確認すれば、ある程度の金額の予想がつきます。現在の状況と比較して、どちらがメリットがあるかはっきりさせることがポイントです。

契約まで時間がかかる

無担保ローンでは、即日融資も多くありますが、不動産を担保にする借り換えの場合には、審査だけではなく、不動産関係の書類も必要です。
融資実行までにかかる時間も長く、手続きの数も増えてきます。自分で用意しなければいけない書類も出てくるため、準備を含め契約まで余裕を持った計画が必要です。
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担保が処分される可能性

担保として不動産を入れる以上、借り換えしたのちに返済できない場合は処分の可能性が出てきます。融資する際のリスクを減らすのが、不動産を担保にする理由です。
金利や借入金額などを有利にできる一方で、計画がうまくかなかった時も想定する必要があります。もちろん、返済計画に問題がなければ、処分されることはありません。

借り換えを検討する前に

不動産を担保にする方法はとても有効ですが、様々な注意点が残っています。事前に確認できることもありますし、返済計画にかかわる部分も注意しておかなければいけません。

抵当権の設定
不動産を担保にする場合、他の抵当権がついているか確認しなければいけません。抵当権がついていると、残った金額が思っているより少ないケースも出てきます。目標の金額に届かない場合も出てくるのです。
抵当権は書類上の問題であり、不動産を見ただけで判断できない部分です。相続したときなど思ってもいない抵当権が残っている場合もあるので、事前に確認しておきましょう。

繰上げ返済するときの手数料
どんな借り入れでも調べておくべき情報として、繰上げ返済にかかわる手数料があります。不動産を担保にする場合には、返済負担の軽減ができるなどのメリットが生まれるため、余裕ができるはずです。この余裕をうまく使い、繰上げ返済するのも大事な方法といえます。
返済計画としても大きな価値が生まれますが、手数料によってはタイミングも考えなければいけないでしょう。
ローンの返済が終わったのちには、抵当権の抹消手続きも必要です。司法書士に依頼するのが一般的ですが、ここでも手数料が発生するのを忘れてはいけません。5万円程度見ておけば間違いありませんが、繰上げ返済に追加して検討するべき金額です。
手数料を見逃してしまうと、返済計画に狂いが生じます。いざ返済できる準備ができてから知ったとしたら、手遅れになる部分もあるでしょう。繰上げ返済の手数料が無料の場合には、返済計画に幅が出てきます。不動産を担保にして借り換えするメリットを生かすためにも、しっかりとした理解が必要です。

不動産担保ローンの借り換えパターン

不動産担保ローンの借り換えには以下のようなパターンがあります。
• 返済額を変えるための借り換え
• ローンの種類を変えるための乗り換え
それぞれ詳しくご紹介します。

毎月の返済額、総返済額を変える

「毎月の返済額を抑えたい」、「総返済額を減らしたい」と借り換えを検討される場合、以下のようなパターンが考えられます。

毎月の返済額、総返済額どちらも減らせる
金利が今よりも低い不動産担保ローンに乗り換えれば、毎月の返済額、総返済額両方を減らせます。借り換えで最も大きなメリットと言えるでしょう。
借り換えのための手間や諸費用がかかったとしても、金利差が大きければ借り換えをするメリットが十分にあります。

毎月の返済額は増えるが、総返済額は減らせる
現在の借入期間よりも短い不動産担保ローンに乗り換えれば、毎月の返済額は増えますが、総返済額を減らせます。
借り換えにかかる諸経費のことを考えれば、今の不動産担保ローンを繰り上げ返済する方が良い場合もあります。
金利差や返済期間、諸経費などをシミュレーションし、どちらがお得になるかよく検討しましょう。

毎月の返済額は減らせるが、総返済額は増える
現在の借入期間よりも長い不動産担保ローンに乗り換えるパターンです。返済期間が伸びれば、その分毎月の返済額を減らせるため、当面の間返済額を抑えたい方におすすめです。
しかし、毎月の返済額が減っても、将来的には総返済額が増えるという点には注意が必要です。

ローンの種類を変える

不動産担保ローンへの借り換えは、その他の種類のローンからでも可能です。

不動産担保ローンから不動産担保ローンへの借り換え
先ほどご紹介したような、金利や返済期間、返済方法などの変更を目的とした借り換えです。返済額が減るなどのメリットがある場合は、他社への借り換えを検討するとよいでしょう。

無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換え
無担保ローンよりも不動産担保ローンの方が金利は低く、返済期間を長く設定できます。そのため無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換えを行うと、返済額が減る可能性があります。担保にできる不動産をお持ちの場合は、一度検討してみると良いでしょう。

住宅ローンから不動産担保ローンの借り換え
住宅ローンは不動産担保ローンよりも一般的に低い金利で借入できます。しかし、借入した資金の用途は自身が住む住宅の購入に限られています。そのため、住宅を賃貸に出したい場合などは、不動産担保ローンに借り換えを行うとよいでしょう。

不動産を担保にしてローンの借り換えをお勧めできる人

不動産を担保にしての借り換えを検討するべき人もたくさんいます。その代表例を知ると、現状を改善できるきっかけになるでしょう。

返済負担を軽減したい人
金利は常に変動しています。借り入れのときに固定金利にしてしまい、現在のような低金利時代が来ると思わなかった人も多いでしょう。住宅ローンでよくあるケースです。借り換えれば、現在の金利レベルに合わせることができます。
毎月の返済負担を減らしたり、最終的な返済金額を抑えることができるのです。そのため正確な金利計算が必要になります。

リスケジュールでも返済が難しい人
現在のようなコロナ禍を含む社会状況で、いったん返済の猶予を願い出るケースが増えました。この期間が終了し、返済金額が増えてしまうケースも出てきます。こういった状況を先読みして、不動産を担保にして借り換えを進めるのは有効です。
毎月の返済額も抑えられる可能性があり、余裕を持った計画も立てられるかもしれません。

返済期限が来た人
現在のローンの返済期日までに返済ができず、期日の延長もできない場合には不動産担保ローンへの借り換えで負担が軽くなる可能性があります。無担保ローンからの乗り換えの場合は、金利が下がり、返済期間を長く設定できるケースが多いため月々の返済金額を抑えられます。

相続した場合
不動産を相続するケースでは、相続税や贈与税がかかります。しかし、不動産は処分したくない場合もあるでしょう。その場合、無担保の借り入れを利用しているケースがあります。不動産を担保にしたほうが、金利も低く設定されやすいのは確かです。
長期の返済を考えると、無担保から借り換えた方が、将来的な負担は大幅に少なくなります。

不動産を担保にして借り換えを考えるなら

不動産を担保にするのは、借りる側にも大きなメリットが生まれます。特に金利を抑え返済負担が少なくできるのは、なによりも大きなポイントです。抵当権や手数料といったところも知っていれば、自分に合った商品や選択肢を見つけられます。
返済負担を軽くするなど大きなメリットが生まれてくるため、しっかり理解して利用しましょう。

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