建て替えローンとは？ローンが残っていても借りられる？

マイホームに何か問題が生じ、建て替えの必要が出てくるケースは容易に想像できます。
いずれ老朽化し、機能的に問題が生じる瞬間がくるからです。
これはどのような住宅であっても避けられません。
その場合は建て替えやリフォームが必要となりますが、その資金は高額になるため、ローンの利用を検討するのも1つの方法です。

しかし、問題はローンが残っている場合です。
残債がある場合にどういった選択をするべきなのか、知識を蓄えておけば将来の支えになるので参考にしてみてはいかがでしょうか。

1.建て替えローンとは

住み替えローンと呼ばれている商品もありますが、住宅ローンなどの残債がある場合でも利用できる形を持っています。
ローンを組む場合に重要なのは住宅に残る抵当権です。
住宅ローンを組む場合には、当該住宅を抵当に入れて借入れを起こします。
しかし、新たにローンを組まなければいけない状況となると、この抵当権が邪魔してしまうのです。
同じところなら、そのまま抵当権が使えます。
しかし、違うところから借りるためには、抵当権を外さなければいけません。

建て替えローンは、一回住宅ローンを完済させ抵当権を外して組み直すことを前提としています。
借入れを一本化することを目的としており、残債を清算させる一方で、返済先をひとつにまとめるのです。

問題は住宅ローンの残債の分だけ借り換えローンは大きな金額になります。
よって審査も厳しくなるのが大きなポイントです。
一定の収入が必要になるのは住宅ローンに似ていますが、さらに厳しいと考えたほうがいいでしょう。

2.建て替えローンの金利設定

建て替えローンでは、借入条件が変わってきます。
実際にあまり多くの銀行が取り扱っていませんが、金利は上昇すると考えて間違いありません。

金利設定が変わる理由はいくつかあります。
まず借入金額が大きくなる点があげられるでしょう。
審査にも連動しますが、融資側のリスクを加味して設定金利が高くなります。

年齢の違いも大きな理由です。
住宅ローンを借りたときよりも、必ず年齢が上がります。
返済期限に対するリスクが上昇するため、金利を上げて対処してくるのです。

3.建て替えローンのポイント

建て替えローンは、審査が厳しくなるのを理解して申し込みをスタートしなければいけません。
とりあえず申し込むといった流れは大変危険です。

（1）名義変更の有無

建て替えは、本人と土地所有者などが同一であるのが基本です。
しかし、これを機に名義変更したい場合もあるでしょう。
この場合、建て替えローンにも影響が出ます。
基本的に所有者がローンの申込人となり審査を受けるため、先に名義変更をしなければいけません。
例外的なのは親子リレーの形であり、2人で申し込むため、途中で名義の変更をしますが申込人以外はできません。

（2）他のローンの完済

いきなり建て替えが必要なときには間に合いませんが、時間をかけて計画しているならほかのローンは完済しましょう。
自動車ローンが大きなポイントで、借入金額の総額が大きくなると、審査は厳しくなるからです。
建て替えローンでも審査に通らない条件のひとつで、早めに完済してしまうほうが確実性が上がります。
他にもカードローンなども信用情報に記載されているのを忘れてはいけません。
少しでも借入金額を減らすことが、審査には大切です。

（3）引き落とし口座の問題

個人情報にかかわる部分として、口座の引き落としの問題があります。
ライフラインなどはそこまで影響するとは考えられませんが、カードの支払い遅延などは事故情報として載せられるからです。
注意が必要なのが携帯料金で、延滞すると事故として信用情報を傷つけます。
気が付かないでいると、審査に落ちやすいと思って間違いありません。
特に子どもや家族の支払い名義が申込者の場合、気が付いていないケースがあるのです。
口座の管理はとても重要で、少なくても過去5年にわたり問題がなかったか確認しておくといいでしょう。

（4）審査は繰り返さない

勘違いしている人の多い部分です。
ローンの審査では、個人情報を調べます。
その情報の中には、審査を受けたことも記載されているのです。
この情報も過去5年にわたって記載されているので、連続して審査を受けるとマイナスになります。

理由として、審査に落ちた情報があげられます。
審査に落ちたマイナスの情報をほかの審査で確認されるからです。
何度も申し込みをしている状況もリスクがあると判断されるため、建て替えローンだからといって容易に申し込むのは辞めたほうがいいでしょう。
余計に落ちやすい状況を作るからです。

4.いくら返せるかがポイント

ローンの残債がある場合、建て替えに必要だからいくら借りられるかではなく、いくら返せるかに注目しなければいけません。
これがローンの審査にも影響を及ぼします。

毎月の返済額だけではありません。
最終的な返済総額や年間の返済額を計算します。
ローンが残っている状況になれば、返済額は当然増加するはずです。
この状況で本当に返済できるか、検討しなければいけません。

一般的な住宅ローンで銀行が融資する際、限界線は年収の8倍といわれています。
これは住宅ローンだけではなく、返済すべての総額としてみているのです。
他に借入れがあれば、審査に影響する理由につながります。
銀行によっては、この設定を厳しくしている場合もあり、5倍を限界としている場合もあるのです。

ここから計算すると、一体いくら返せるかの予想がつくでしょう。
現在の住宅ローンがこの幅いっぱいだったとき、審査は通らないと考えられます。
逆に余裕があるのなら、返済能力があると判断できるのです。

年収400万円で仮定すれば、3,200万円までがリミットです。
20年返済として、金利を含めずに年間160万円を返済しなければいけません。
月13万円の返済です。
これはかなりリスキーな状態とも考えられます。

銀行が適正範囲とみるのは、安全な状態で収入の20～25%です。
400万円とすれば、80万円から100万円となります。
ここからも、建て替えローンを組んでも返済できるか判断しなければいけません。
超えているようなら、審査は厳しいといえるでしょう。

5.フラット35借換融資

建て替えローンではありませんが、フラット35借換融資という選択肢もあります。
残債が残っている場合の住宅のリフォームや建て替えにも使える方法です。
ローンの一本化はできませんが、借り換えとして利用する道があります。

フラット35では、それぞれ確認書類が必要ですが建て替えにかかる設計費や整地費用、手数料といった部分までカバーできます。
必ず必要になる解体費用も対象です。
スムーズに進めるためには建築会社と早めに交渉し、書類を確実に作ってもらう必要があるでしょう。

実は債務者も2名までに設定できるメリットがありますが、住宅ローンの借入れが正常に行われていることが最低条件です。
ただし、住宅リフォームのためのローンの借換えはできません。

保証人も不要ですし、繰り上げ返済する場合に手数料もとられないのはフラット35の特徴です。
ずっと固定金利にできるため、残債の返済としても有効な手段になります。

まとめ

建て替えローンは、有効性が高い反面、申込時の審査の問題がついてきます。
ローンが残っていると、どうしても不利になる部分があるのは間違いありません。
落ちる可能性があるなら、今は申し込みをしない選択肢もとるべきです。
信用情報は傷をつけてからでは間に合いません。

また、フラット35を利用する場合には、手順が重要になります。
先手を打って行動しないと融資のタイミングなどにも問題が出るため、計画的に進めていきましょう。

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