抵当権と根抵当権の違いを分かりやすく解説

お金を借りるときには不動産に抵当権が設定されることがよくあります。抵当権とよく似た言葉の「根抵当権」という言葉をご存知でしょうか。
当記事では抵当権と根抵当権の言葉の意味とそれぞれの違いを解説します。

1．抵当権とは

抵当権とは住宅ローン等の契約者がローンを返済することができなくなった際に、金融機関が不動産を売却することができる権利です。金融機関などの債権者は不動産を売却することで貸したお金を回収します。
抵当権は対象不動産を利用することができる権利ではありませんので、不動産に抵当権を設定した金融機関は不動産を利用することはできません。あくまでできることはローンの支払いが滞ったときに売却して資金を回収できるのみです。
抵当権は一つの不動産に対し、複数の金融機関が設定することも可能です。複数の金融機関が抵当権を設定した場合、抵当権を設定した順に優先的に売却資金から弁済を受けることができます。
例えば第一抵当にＡ銀行、第二抵当にB銀行となった場合、Ａ銀行は優先的に弁済を受けることができます。
ローンを完済した場合、抵当権の抹消手続きを行います。抵当権を抹消することで、対象不動産の抵当権はなくなります。

2．根抵当権とは

根抵当権とはまず不動産の担保評価を行って、融資可能金額の上限を決めます。その上限額は「極度額」と言われ、根抵当権では極度額を上限に何度も貸したり返済したりを繰り返すことができます。

つまり、最初に借入限度額を決めておいて、その範囲で借入を行うということです。抵当権は借入金額の返済が全て終わった時点で抵当権は消滅するため、抹消手続きを行います。

しかし、根抵当権は何度も借入を行うため、根抵当権を抹消せずに置いておきます。不動産を担保に入れて複数回に分けてお金を借りる場合は抵当権よりも根抵当権の方が便利な仕組みです。

3．抵当権と根抵当権の相違点

抵当権と根抵当権はどのような違いがあるのでしょうか。双方の相違点を確認しておきましょう。

(1)対象となる債権の明確さ

抵当権は対象となる債権が明確です。借入時に1,000万円など、明確に金額を決めて借入を行います。

一方の根抵当権は極度額は定めますが、極度額の範囲で何度も借入を行います。極度額の範囲は定めますが、根抵当権設定時に明確な債権があるわけではありません。

設定時に債権が明確となっているか否かは抵当権と根抵当権の大きな違いといえるでしょう。

(2)連帯債務者の有無

抵当権は連帯債務が認められています。連帯債務とは債務者がお金を返せなくなった場合、連帯債務者が代わりに返済する制度です。連帯債務者を決めておくことで、万が一債務者がお金を返せなくなった際に、連帯債務者に返済を迫ることができますので、金融機関など、お金の貸し手は連帯債務者を決めることを要求します。

一方、根抵当権は極度額を定めてその範囲で借り入れを行うという性質から連帯債務という概念がなじみません。そのため、根抵当権では連帯債務者を設定することができないのです。

(3)権利の移譲可否

債務は人へ移譲することができます。例えば、AさんがBさんに債務を移譲したとします。債務に付随して不動産に抵当権を設定していた場合、抵当権もAさんからBさんに移ることになります。

一方で根抵当権は当事者同士で極度額を設定しています。そのため、根抵当権の性質から基本的には他人に根抵当権を譲渡することはできないのです。

4．抵当権・根抵当権の注意点

抵当権と根抵当権にはどのような注意点があるのでしょうか。具体的に確認しておきましょう。

(1)共通の注意点

抵当権・根抵当権は債務を返済できなくなった場合、担保として提供した不動産を売却して債務の返済に充てられる可能性があるということです。

(2)抵当権の注意点

抵当権は設定されていても自分で使うことができます。そのため、普段暮らしていて、抵当権がついていることによって不便になることはないでしょう。しかし、抵当権が付いている物件を売却する場合は注意が必要です。

抵当権が付いている不動産を売却することはできますが、抵当権が付いているということは残債の支払いが滞ってしまった場合、抵当権設定者が売却してしまう可能性があるということです。
そのため、抵当権が設定されている物件は買い手がみつかりにくいということもあるので、売却する前に借入金を返済して抵当権を抹消しておくか、売却と同時に抵当権を抹消するといったことが一般的です。

(3)根抵当権の注意点

根抵当権は元本の返済が終わっても抹消されるわけではないということは注意しておく必要があります。抵当権は設定時に借入元本額が確定します。そのため、元本を返済したら、役目を終えるため抹消することになります。
一方、根抵当権は元本を返済しても極度額の範囲内でまたお金を借りる可能性があります。そのため、根抵当権は元本が0になっても原則抹消しないのです。

根抵当権を抹消する場合は双方の同意のもと抹消手続きを行う必要があります。

5．根抵当権の活用例

根抵当権はどのように活用するのでしょうか。根抵当権の活用例を確認してみましょう。

(1)不動産投資

根抵当権は複数の不動産を保有している方が更なる不動産投資を行う際に用いることができる手法です。既に不動産を保有している場合、保有している不動産を担保に提供して別の不動産を購入することが可能です。
また、抵当権を設定してお金を借りることもできます。しかし、抵当権を設定する場合はあらかじめ借入金額を決めておく必要があるため、購入する物件を決めておく必要があります。

一方、根抵当権であれば、あらかじめ担保を提供し、極度額を定めて何度もお金を借りることができます。不動産投資では建物のメンテナンスなど、様々な費用がかかりますので、何度も借入を行うことができる根抵当権の仕組みを活用してスムーズに資金調達をすることができるでしょう。

(2)リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは自宅不動産等を担保にお金借りて、相続発生時などに担保として提供した不動産を売却した資金で一括返済する仕組みです。リバースモーゲージは自宅を担保にお金を調達することができますが、相続発生時まで自宅を売らずに住み続けることができるというメリットがあります。

そのため、高齢者の生活資金やリフォームなどに活用されることが多くあります。極度額を定めることができる根抵当権の仕組みを活用することで、必要な時に必要なだけお金を借りることができます。

リバースモーゲージでは住宅ローンのように大きな買い物をするために一括でお金を借りるわけではなく、生活資金などで少しずつ使っていくため、抵当権よりも根抵当権の仕組みがあっているといえるでしょう。

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(3)事業資金

事業を行っている方の運転資金としても根抵当権はよく活用されています。事業性の資金はお金がいつ、どれくらい必要か読めないものです。設備の故障など、急遽お金が必要となることも多いでしょう。

根抵当権は必要な時にお金を借りて、資金に余裕がある時は一旦返済することも可能です。根抵当権は何度も借りたり、返したりを繰り返すことができるため、事業性資金の融資にも活用しやすい仕組みです。

6．まとめ

抵当権と根抵当権は似たような言葉ですが、その仕組みは大きく異なります。不動産を担保とする点は同じですが、抵当権は借入金額をあらかじめ設定しておくと言う特徴があります。
一方の根抵当権は不動産の担保評価を行い極度額の範囲で何度も借りたり返したりを繰り返します。
その性質から両者は使われる場面が異なります。抵当権は住宅ローンが代表的な使われ方です。一方で根抵当権は不動産投資やリバースモーゲージ、事業性融資で活用されています。
これらの違いを正しく理解し、計画的な資金調達をしましょう。

アビックでは抵当権がついた不動産を担保にした融資も可能です。１番抵当権にこだわらず、２番、３番抵当権での融資も行なっております。

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