不動産担保ローンの審査を通る人・通らない人の違いとは？

不動産担保ローンを検討いるものの「審査が通らないかもしれない」と不安を感じている方が少なくありません。
担保があるとはいえ、不動産担保ローンは融資ですから、必ず一定の審査基準が設けられています。
そこで、今回は不動産担保ローンの審査に通る人・通らない人の違いについてご紹介します。

不動産担保ローン審査に通る人・通らない人の違い

不動産担保ローン審査に通る人・通らない人にはどのような違いがあるのでしょうか。
それぞれの特徴について、詳しくご紹介します。

申請者の信用力

不動産担保ローン審査に通る人・通らない人の大きな違いは、「申請者自身の信用力」が関係しています。
例えば、これまでに各支払いの滞納がなく、現在就業している職場への勤続年数が長い場合は不動産担保ローン審査に通りやすいといえます。

一方、これまでに支払いが多いうえにブラックリストに名前が記載されていたり、職を転々としている場合は信用力が低くなりますので、審査に通らない可能性が高まります。
また、自営業者の場合、会社員や公務員と比較すると信用力を低く判断されてしまうことがありますので、注意が必要です。

担保価値

不動産担保ローン審査に通る人と、審査に通らない人の違いとして挙げられるのが、「担保価値」です。
担保として提供する不動産にどれくらいの価値があるか、で不動産担保ローンの利用可否が異なります。
例えば、主要都市に位置する不動産であれば、買い手が付きやすいことから不動産評価額が高額に設定されることがほとんどでしょう。一方、地方都市部や過疎地域などに位置する不動産の場合は買い手が付きにくいため不動産評価額が低くなってしまうことが考えられます。
不動産評価額が低いと、そもそもの担保としての価値があると見なされないため、融資を受けられない可能性があるのです。

また、仮に融資が受けられるとしても、借入の上限金額が低く設定されてしまうことが多いため、高額な融資を検討している場合は希望する金額を借入できない可能性があります。

不動産担保ローン審査の流れ

不動産担保ローンは一般的に次のような流れで進みます。
1.相談
利用を検討しているローン会社に相談申し込みをします。
窓口だけでなく、WEBサイトから申し込みが可能な場合もあります。

2.仮審査
相談時の情報を元に仮審査が行われます。大きな問題がない場合、本審査申し込みへと進みます。

3.審査申し込み
必要書類を用意し、本審査申し込みを行います。

4.審査や条件提示
本審査が行われます。審査が通れば担当者と面談を行い、不動産担保ローンの本申込に進みます。本審査の結果、融資が実行される場合は融資条件が提示されます。

5.契約・融資実行
融資条件に問題がない場合は契約書へ調印し、融資が実行されます。

金融機関の場合、申し込みから融資実行まで1か月以上かかることもあります。
ノンバンクのローン会社であれば、申し込みから1週間ほどで融資を受けることも可能です。
お急ぎの場合は、審査にかかる期間も確認してローン会社を選びましょう。

不動産担保ローン審査に必要なもの

不動産担保ローン審査の申し込みに必要となる主な書類をご紹介します。

• 本人確認書類(住民票、免許証のコピーなど)
• 収入に関する書類(源泉徴収票、確定申告書、法人の場合は決算書など)
• 不動産関連書類(不動産登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面など)
• 金融資産を証明する資料

購入物件や投資用不動産など、不動産の種類によって必要な書類が異なりますので、審査を申し込む際にはローン会社に確認するようにしましょう。

不動産担保ローンの審査基準とは

不動産担保ローンの審査基準には、主に下記の項目が設定されています。
• 土地の評価
• 建物の評価
• 担保価値
• 返済の負担率
• 過去の返済事故
• 勤続年数
• 完済時の年齢
• 他社の借入件数及び金額
• 年収

不動産担保ローンの審査基準は、基本的に「申請者自身の情報」「物件や土地の情報」が設けられています。
そのうえ、現時点の情報だけでなく「完済時の申請者の年齢」など、先のことも見据えたうえで審査をしていることがほとんどです。

申請者自身の情報

審査基準となる申請者の情報について詳しくご紹介します。

返済の負担率
返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合です。ローン会社により基準は異なりますが、一般的には30％が基準といわれています。

過去の返済事故
過去にローンやクレジットカードなどの延滞がないかをローン会社は確認することができます。過去に返済事故があった場合、審査に通るのは難しくなります。

勤続年数・年収
年収が高く、勤続年数が長いと、今後も安定した収入を得られると判断されます。また、年収によって借入可能な金額が変わります。

完済時の年齢
完済するまで収入を得られるか判断する基準になります。一般的に80歳が限度とされており、例えば60歳の人がローンを組めるのは20年までとなります。

他社での借入件数、金額が多いと信用度は下がってしまいます。

物件や土地の情報

物件や土地の価値が高ければ、その分審査も通りやすく、低金利で融資を受けられます。

•土地の評価

売却した場合の土地の価値を予測するため、公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額などを指標として用います。

公示地価：国土交通省が設定する指標で、全国2万3,000カ所の標準地の1㎡あたりの標準価格です。

基準地価：各都道府県が主体となって、全国約2万の地点の標準価格のことです。

路線価：道路（路線）に面する土地1㎡あたりの評価です。相続税・贈与税課税のためのもので国税庁が発表します。

固定資産税評価額：総務省・市町村が固定資産税課税のために評価した額です。

•建物の評価

ローン会社などで用いられている建物評価額の計算式がこちらです。

建物の評価額＝再調達価格×建物面積×残存耐用年数÷法定耐用年数

再調達価格：1㎡あたりの建物構造ごと(木造、重量/軽量鉄骨造など)の単価。
※ローン会社ごとに設定が異なります。

法定耐用年数：建物の構造によって法律で決められた耐用年数です。
※木造の法廷耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造は47年となります(住宅の場合)。

残存耐用年数：法定耐用年数から、その建物が建てられてから経過した年数を引いたものです。

•担保価値
建物の評価額がそのまま担保としての価値になるわけではありません。多くの場合、評価額の5～7割ほどが担保価値となります。

不動産担保ローンは、上記の項目全てに明確な基準が設けられているわけではありませんが、ある程度「目安」とされる基準があります。

仮に、不動産担保ローン会社が設けている一定の基準から大きくかけ離れている場合は、不動産担保ローンの審査に通らない可能性があります。

不動産担保ローンの審査通過のためのポイント

不動産担保ローンの審査基準についてはご説明した通りですが、それ以外にも審査通過のためのポイントがいくつかあります。それは、審査を行う機関がスムーズに審査を進められるように配慮することです。
担当者への対応も審査結果に影響を与えるため、嘘をつかない、審査書類に不備がないようにするという点も大事なポイントになります。
また、依頼するローン会社の取り扱い可能エリアに、担保不動産があるかどうかも事前に確認が必要なポイントです。ローン会社によって、担保として取り扱い可能なエリアは異なるため、申込を検討している各種機関のホームページや問い合わせ窓口から事前に確認をした上で申込を進めていきましょう。

不動産担保ローン審査に通る人・通らない人を把握しておきましょう

今回は不動産担保ローンの審査に通る人・通らない人の違いや、審査基準などについてご紹介しました。
不動産担保ローンを検討している方にとって、「自分が審査に通過できるか」は気になるポイントでしょう。
実際、申請者全員が不動産担保ローンを利用できるわけではありません。
まずは、本ページの内容を把握し、審査について理解を深めましょう。そのうえで、審査の可否についてイメージしてみてください。

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